公務員の住宅ローンを元公務員経験者が徹底解説

「公務員は住宅ローンを組みやすいの？」

「住宅ローンはいくらまで借りれるの？」

「低金利でオススメの金融機関はどこ？」

など、お困りではありませんか？

実際に私も住宅ローンを借りる時は、金額が大きい上に何をどうしたら良いのか訳も分からず、不安でいっぱいでした。

こういう時って頼れる味方が欲しいですよね・・

結論としては公務員の信用力はとても高いため審査は通りやすいですし、借入限度額も多く、金利も優遇されます。

それが公務員という立場の特権のひとつでもあります。

具体的に公務員と住宅ローンの向き合い方について解説していきます。

私は公務員として２０年勤続し、現役中に住宅ローンを組んだ経験があります。

また、現在では不動産を何件か契約し、融資事情についても一定の理解があります。

元公務員の立場と、経験からそれぞれの環境に合わせた最適な住宅ローンをこの記事ではお届けしますので、ぜひ最後までお読みください。

代表的な住宅ローンの種類

住宅ローンと言ってもいくつか種類がありますので、ご紹介します。

金融機関融資

住宅ローンを組む際、公務員の方にも利用しやすい選択肢として、民間の金融機関が提供する住宅ローンがあります。

民間の金融機関とは、銀行や信用金庫、労働金庫、JAなどのことを指しており、これらの金融機関は、それぞれ異なる特徴を持った住宅ローン商品を提供しています。

特に最近では、金利だけでなく、団体信用生命保険の保障内容で他と差をつける金融機関も多く見られます。

金利面で言うと、やはり銀行が頭一つ抜けて低く、その他が並んでいるような形です。

その分審査も厳しく、職業や属性によっては通らないことがよくあります。

金融機関融資のメリット

金融機関融資を利用する主なメリットには、以下のようなものがあります：

既存の口座によるローン金利優遇

既に該当の金融機関に口座を開設していたり、他のローン商品を利用していたりする場合、住宅ローンの金利に優遇が適用されることがあります。

優遇サービスの提供

住宅ローンを利用することで、同じ金融機関が提供するその他のローンなどを低金利で利用できる場合があります。

多様な商品選択

金融機関ごとに異なる商品があり、自分に最適なローンを選べる可能性があります。

金融機関融資の注意点

民間の金融機関から融資を受けるためには、定められた申込条件を満たす必要があります。以下の点に注意してください

年齢制限

金融機関ごとに、ローンを申し込める年齢の上限や下限が設定されていることがあります。

年収要件

一定の年収を超えていることが条件となる場合があります。

居住地制限

居住地に関する条件が設けられていることがあります。

これらの条件を確認することは、スムーズにローンを利用するために重要です。住宅ローンの申込前には、各金融機関の公式ウェブサイトや窓口で詳細を確認しましょう。

不動産会社が融資先を決めてコーディネートしてくれる場合もあるので、どこで借り入れる予定か聞いておくと良いですね

フラット３５

住宅ローンを検討している方にとって、「フラット35」も選択肢の一つです。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供している全期間固定型の住宅ローンで、その特徴とメリットを詳しく見ていきましょう。

フラット35の特徴

全期間固定金利

フラット35の最大の特徴は、借入期間中ずっと金利が固定される点です。

金利が市場の動向に左右されず、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

申込条件が広い

申込時の年齢が満70歳未満で、日本国籍の方（永住許可を受けている人や特別永住者を含む）であれば申し込み可能です。

これにより、年収などの条件を満たさず、民間の金融機関での住宅ローンが難しい方でも利用できます。

団体信用生命保険が任意

民間の金融機関では、団体信用生命保険の加入が必須ですが、フラット35は任意です。持病があるなどの理由で団体信用生命保険への加入が難しい方にも適しています。

フラット35のメリット

固定金利による安心感

市場の金利変動に左右されず、返済額が一定なので、将来の計画が立てやすくなります。

幅広い申込条件

年収などの条件を満たさない場合でも、申込条件が比較的広いフラット35は利用しやすいです。

団体信用生命保険が任意

加入が必須ではないため、健康状態に不安がある方にも対応できます。

フラット35の注意点

利用できる住宅の基準がある

購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める基準を満たしていることが必要で、フラット35の適合証明書を交付してもらう必要があります。

HPで詳しい条件が示されているので確認しておきましょう。

金利が高い

全期間固定金利ということは変動金利に比べて金利が高く、返済額も増えます。

また、頭金を入れずに融資率が物件価格の９０％を超えてしまうと、さらに金利が上乗せされます。

銀行などでは融資が難しい場合にフラット３５で借り入れる人もいますが、公務員で利用している人は少ない印象です

財形住宅融資

財形住宅融資は、財形制度を採用している企業に在籍し、財形貯蓄を利用している方が利用できる特別な融資制度です。以下に、その特徴とメリットを詳しく説明します。

財形住宅融資の特徴

残高に応じた融資額

財形貯蓄残高の10倍（ただし、4,000万円を限度）を借入れることができます。

これにより、比較的大きな資金を低金利で利用することが可能です。

固定金利

金利は5年間ごとに見直される5年間の固定金利タイプです。

これにより、金利変動のリスクを抑えつつ、計画的な返済が可能です。

財形住宅融資は比較的低金利で提供されているため、返済負担を軽減することができます。

財形住宅融資の利用条件

財形制度を採用している企業に在籍し、財形貯蓄を行っていることが前提となります。

住宅の基準：購入する住宅がフラット35同様、住宅金融支援機構の定める基準を満たしている必要があります。

財形住宅融資のメリット

融資限度額が高い

財形貯蓄残高の10倍、最大4000万円まで借入れが可能なため、財形貯蓄に多く入金していれば、大きな資金を必要とする場合にも対応できます。

固定＆低金利

変動と固定の間を取ったようなタイプなので比較的計画的な返済が見込めます。

財形住宅融資の注意点

財形貯蓄を始めておく必要がある

そもそも財形貯蓄があっての融資なので、財形貯蓄を始めておくことと、残高に応じた融資となる為、まとまったお金を入金しておく必要があります。

私が知りうる中でこの融資を使っている人はいなかったですね・・そもそも今は財形貯蓄をそこまで積極的にやっている人が少ないです。

共済組合でも住宅ローン（貸付）が利用可能

公務員の場合、一般の住宅ローンとは別に共済組合の住宅貸付を利用できます。

これは、公務員の福利厚生事業の１つであり、生活支援を目的としたローンです。

共済組合の住宅貸付の概要とメリット・デメリット

組合員自身が居住するための住宅を新築、増築、改築（修理）もしくは購入、または住宅の敷地を購入するために臨時に資金を必要とするときに貸付を行っています。

共済組合住宅貸付のメリット

抵当権の設定（担保）が不要

一般的には貸し倒れリスクを防ぐために、土地や建物を担保としますが、公務員は保証された身分と退職金が担保となっているため、連帯保証人の設定や保証会社の利用も不要です。

審査が他金融機関と比較してややゆるい

地位の安定した公務員限定の貸付で、他で借り入れている信用情報とは別枠の審査のため、よほどお金にだらしない場合（過去に滞納などで信用情報にキズが付いている等）を除いて、否認されることはありません。

共済組合住宅貸付のデメリット

銀行に比べて金利は高い

近年の住宅ローン金利は、変動金利タイプで０．５％を切るところもある中、共済組合は１％を超えてくる金利設定です。

当然借入年数が長いほど総返済額が増えることに注意です。

貸付限度額が低く、勤続年数によっては不十分

共済組合の貸付のみで土地と建物代を捻出するのは難しく、頭金を入れる必要があります。

また、貸付限度額は勤続年数によって変化するため、若年層にはやや貸付額がもの足りないと感じることでしょう。

（引用：地方職員共済組合HPより）

住宅貸付利用者は全くいないわけではないですが、色々な制約があるので、結局公務員の多くは金融機関融資に流れていっている印象ですね・・。

金融機関の住宅ローン貸付条件

公務員に適用される条件

住宅ローンを検討する際、公務員には特有の優遇条件が適用されることがあります。

公務員の安定した職業と収入は、金融機関にとって信頼性が高く、その結果としていくつかの優遇が受けられるということにつながります。

以下に、金融機関住宅ローンで公務員に適用される主な条件とメリットを紹介します。

金利の優遇

金融機関では0.600％〜1.075％といったように金利に幅を設けており、人それぞれ決定利率が変わります。

その中でも公務員は、高い信用力から優遇金利が適用されることがよくあります。

これにより、一般の顧客よりも低い金利で住宅ローンを利用できます。

金融機関ごとに優遇金利の幅が設定されているため、複数の金融機関を比較して最適な金利を見つけていきましょう。

スムーズな審査

公務員の安定した収入と雇用状況は、住宅ローン審査において有利に働きます。

信用力があり、貸し倒れのリスクが低いので、他の職業に比べても比較的審査がスムーズに進むことがあります。

また、物件の購入時期と決裁（物件支払）の都合で、早急に審査を通してほしい場合でも担当者への相談次第で何とかしてくれる場合があります。

購入したい物件があっても、タイミングによって資金が調達できなければ計画は頓挫してしまいます。

審査が優遇されることで、希望する借入金額を確保しやすくなり、計画的なマイホーム取得を進めることができます。

借入金額の目安と計算方法

住宅ローンの借入金額を計算することで、自分の返済能力に見合った適正な借入額を知ることができます。

公務員でも、自分の収入や返済負担率・審査金利をもとに慎重に計算し、無理のない返済計画を立てることが大切です。

これにより、安心して住宅購入を進めることができます。

住宅ローンの借入限度額の計算式

借入限度額は以下の計算式で求められます

一見簡単に見える計算ですが、この中から各金融機関が設定している数値を充てていきます。

各項目について具体的に見ていきましょう。

年間返済可能額

ここでいう、年間返済可能額は、返済負担率から算出される金額です。

返済負担率とは、年間収入に対してどれくらいの割合を住宅ローンの返済に充てることができるかを示したものです。

なお、返済負担率の目安は一般的に25%～35%と言われています。

例えば、年間収入が600万円の公務員の場合、返済負担率を30%とすると、年間返済可能額は以下のようになります。

600万円 × 0.30 = 180万円

他のローン返済がある場合には、この年間返済可能額から差し引きます（すでにムズカシ～ですよね）

審査金利と返済月額

審査金利

金融機関が審査の際に用いる金利で、実際の金利よりも高めに設定されることが多いです。

住宅ローンの実際の金利では無くて、あくまで借入限度額を求めるために設けられた数値です（ムズカシー）

一般的には、3.0～3.4%を審査金利として計算しますが、金融機関によっては、適用金利で計算する場合もあり対応はそれぞれです。

100万円あたりの返済月額

審査金利を基に算出される、100万円を借り入れた場合の毎月の返済額です。

審査金利3.0%の場合、100万円あたりの返済月額が約3,000円と仮定します。

借入限度額の計算例

上記の数値を基に、借入限度額を計算してみます。

この場合、年間収入600万円、返済負担率30%、審査金利3.0%という条件での借入限度額は、5,000万円となります。

繰り返しになりますが、返済負担率と審査金利は金融機関によって違うので、大体このあたりの金額で住宅ローンが組めるという目安の金額になります。

住宅ローン審査のポイント

審査の流れと必要書類

住宅ローンを申し込む際には、

①事前審査

②本審査

この2段階に分かれています。

それぞれの審査でどのような書類が必要になるか、その内容を詳しく説明します。

事前審査（仮審査）

事前審査は、住宅ローンの申し込みにあたって金融機関が借り入れ希望者の返済能力を確認するための初期審査です。事前審査で必要な書類は以下の通りです。

事前審査は通常、数日から1週間程度で結果が出ます。

なお、申請した金額が満額通るのかどうかこの時点である程度確認できますが、金利については具体的数値が分からない可能性が高いです。

この段階で問題がなければ、本審査に進むことができます。

仮審査は複数の金融機関で申し込みができるので、必要書類はセットで用意しておくと良いですよ

本審査

本審査は、事前審査を通過した後に行われる詳細な審査です。

この審査では、より多くの書類が必要となり、金融機関が最終的な判断を行います。

本審査で必要な書類は以下の通りです。

本審査では、これらの書類を基に金融機関が申込者の信用力や返済能力を最終的に判断します。

審査期間は、通常2週間から1カ月程度かかることが多いです。

審査で重視される項目

住宅ローンを組む際、金融機関がどこを重点として審査しているのか内容が気になりますよね。

実は、金融機関は具体的な審査基準を公表していませんので、ある程度の予測を立てて臨むことになります。

結果として融資可能額が意外に伸びたり、その逆もあったりしますのでご注意ください

そこで予測の精度を高める資料として、住宅金融支援機構の2020年度「住宅ローン貸出動向調査」が参考になります。

この調査から、住宅ローン審査で特に重視される項目を紹介します。

①返済負担率

住宅ローン審査で最も重視される項目は「返済負担率（65.9％）」です。

返済負担率とは、先ほどの借入額の計算で使用した返済額を収入で割った数値です。

この数値が高くなってしまうと、リスクのある貸し出しであると判断されてしまいます。

目安として、一般的に返済負担率は25～35％程度が妥当とされています。

②職種・勤務先・雇用形態

第2位に重視される項目は「職種・勤務先・雇用形態（45.3％）」です。

大手企業や公的機関も安定性が高いと見なされますが、公務員は安定した職業として高く評価されることが多いです。

また、雇用形態だけでなく勤続年数も対象となることがあり、長くなるほど優位になります。

③借入比率

第3位は「借入比率（借入額÷担保価値）（39.0％）」です。

これは、借入額が担保となる不動産の価値に対してどれくらいの割合を占めているかを示します。

通常、借入比率が80％以下であれば審査に通りやすいとされています。

つまり購入を検討している不動産の担保価値が高いほど、借入比率は低くなり、審査が通りやすくなります。

④借入者の社会属性

第4位に重視される項目は「借入者の社会属性（30.7％）」です。

これは、借入者の年齢や家族構成、資産状況などを指します。

年齢：若年層や働き盛りの年齢層が有利です。

家族構成：扶養家族の有無や家族の収入も影響します。

資産状況：預貯金や保有資産の額も評価の対象となります。

公務員でもローン審査に落ちる？

公務員は安定した職業として評価されることが多く、住宅ローン審査でも有利に働くことが一般的です。しかし、それでも審査に落ちるケースがあります。

ここでは、なぜ公務員でも住宅ローン審査に落ちることがあるのか、その主な理由を解説します。

クレジットカード返済を滞納している

まず第一に、クレジットカードの返済や分割払いにした携帯電話の代金などを滞納している場合です。

これらの返済履歴は信用情報として記録され、金融機関は審査の際にチェックします。

うっかり引き落とし不能が続かないように、あらかじめ指定口座にはしっかりと残高を保つようにしましょう。

健康上のリスク

健康上のリスクも審査に影響を与えます。

特に、団体信用生命保険への加入が求められる住宅ローンについては、健康状態が重要です。

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを返済中に死亡や高度障害など万が一のことがあった場合に、住宅ローンの借入残高をゼロにすることができる保険です。

保険という性質なので、疾病歴を見られます。

健康でなければ加入できない上、住宅ローン契約において必須である点から、団信に加入できない＝住宅ローンを組めない可能性もあることに注意しましょう。

借入希望額が高すぎる

住宅ローン審査のハードルは借入額によっても変わります。

希望する借入額が高すぎる場合、それに見合う不動産の担保価値でない場合には返済能力を疑われ、審査が通らないことがあります。

なお、不動産は物件価格だけでなく、不動産会社への仲介・住宅ローン手数料や司法書士への報酬など諸費用が掛かります。

物件価格だけでなく、物件価格に対して5～10％諸費用も掛かることを見込んでおきましょう。

返済計画の立て方とポイント

住宅ローンの返済は長期にわたるため、先々を予測していくのが難しいです。

そのような中でも、ポイントを押さえて無理なく返済を続けていける金額をしっかり考えて決めていきましょう。

返済期間と月々の返済額の決め方

住宅ローンを組む際、返済期間と月々の返済額の設定は非常に重要なポイントです。

以下に、返済期間と月々の返済額を決める際のポイントを詳しく解説します。

返済期間と返済額の関係

返済期間を長く設定することで、月々の返済額は少なくなりますが、総返済額は増える傾向にあります。

以下に、返済期間と返済額のメリット・デメリットをまとめます。

返済方法の選択

返済方法も２種類あるので、期間と返済額に応じて検討していきましょう。

元利均等返済

毎月の返済額が一定で、返済計画が立てやすいが、初期段階では利息が多く含まれる。

前半は利息分の支払いがメインで元金の返済があまり進まない。

元金均等返済

毎月の元金返済額が一定で、利息分が減少するため、総返済額が少なくなるが、初期段階では毎月の返済額が高くなる。

後半に掛けて減少した利息分返済が楽になる。

返済期間の決め方

多くの住宅ローンは３０年か３５年かの選択になるのではないでしょうか。

一長一短ありますが、返済期間を決める際には、以下の点を考慮することが大切です。

収入の増減

公務員としての安定した収入は大きな強みですが、60歳を給与のピークに役職定年、65歳で退職を迎えることを考慮する必要があります。

現状60歳以降は給与が抑制され、退職後は年金支給まで空白期間があります。さらに年金が支給されるとはいえ、現役時代の収入を下回ることは否めません。

このように60歳～退職にかけて収入が減少していくことを見越して返済期間を設定しましょう。

家族の養育費と老後

子供の教育費や自立する年齢。将来的な家族の生活費、老後自身に必要な金額なども考慮して、無理のない返済計画を立てることが重要です。

住宅ローン返済以外の経費も考える

住宅ローンの返済は、マイホームを持つための大きな費用ですが、それ以外にもさまざまな経費が発生します。

これらの経費をしっかりと把握し、毎月の家計が苦しくならないよう総合的な返済計画を立てることが重要です。

以下に、住宅ローン返済以外に考慮すべき経費について詳しく説明します。

固定資産税

持ち家を所有することで必ず発生するのが固定資産税です。

この税金は毎年課され、土地と建物に対して評価額に基づいて計算されます。

固定資産税の額は地域や評価額によって異なりますが、不動産の価値が高いほど毎年収める税金も高くなります。

年間で十万円超になることもあるので注意しましょう。

マンションの管理費と修繕積立金

区分マンションを購入した場合、管理費や修繕積立金が毎月発生します。

管理費は、共用部分の清掃や設備の維持管理に充てられ、修繕積立金は大規模修繕工事のための積立金です。

また、管理費や修繕積立金は一生涯定額ではなく、引き上げられることもあることにご注意ください。

保険料

住宅ローンを組む際には、火災保険や地震保険などの加入が必要となる場合があります。

付帯設備の保証や水災や風災など内容を手厚くするほどに金額も上がっていきます。

これらの保険料も毎年または毎月の支出として考慮しましょう。

メンテナンス費用

持ち家には、長期間住むことで発生するメンテナンス費用もあります。

１０年に１回程度外壁の塗装や屋根の修理、また経年劣化による給湯器や内部の設備交換などが定期的に必要となります。

特に戸建の外壁や屋根塗装は数十万以上と高額になるので、あらかじめその費用を見越して別途積み立てておく必要があるでしょう。

光熱水費

住宅を持つことで発生する光熱水費も見逃せません。

電気代、水道代、ガス代、地域によっては灯油代などが毎月の支出として計上されます。

季節によって大きく変動する費用なので、多めに見込んでおきましょう。

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住宅ローンのよくある質問

私がこれまで助言をしていった中でよく聞かれた質問について挙げていきます。

Q.固定金利と変動金利どっちが良い？

住宅ローンを選ぶ際に悩むポイントの一つが、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかです。

結論として、どちらが良いかは人によって異なりますが、金利変動リスクにどれだけ対応できるかがポイントとなります。

３０年先の金利を読み切ることは不可能です。ずっと上がらないかもしれませんが、上がった時のことを想定して判断すると良いです

変動金利をオススメできる人

提示された固定と変動の金利差が大きい

変動金利は固定金利よりも低いです。そのため、月々の返済額が少なくなります。

固定金利と比較してみて数値が大きく離れているようであれば変動を選択しても良いかもしれません。

借入期間が短い

短期間で返済を完了する計画がある場合、金利変動の影響を受けにくいです。

繰り上げ返済も同様で、結果的に短期返済になるのであれば、初めから低金利に設定されている変動が良いでしょう。

借入額が小さい

借入額が少ないと、金利変動のリスクも小さくなります。

先々1%程度金利が上がっても、返済額に大きな負担が見られなければ変動もアリです。

変動金利をオススメできない人

金利上昇リスクに耐えられない

金利が上昇すると、月々の返済額が増えるリスクがあります。

資金に余裕がないと、金利上昇による返済負担が大きくなります。

将来の金利上昇に耐えるほどの経済的余裕がないのであれば、割り切って固定を選んでも良いと思います。

とはいえ、金利が上昇して一気に返済額が苦しくならないよう各金融機関で対策をしている場合が多いです。

例えば５年間据え置き（返済は増える）だったり、上昇幅に制限を持たせたり・・貸し倒れないよう工夫しています。

固定金利をオススメできる人

中長期的にある程度返済の目途が立っている人

固定金利は返済期間中、金利が変わらないため、月々の返済額が一定で計画が立てやすいです。

固定金利でも十分に返済ができそうであれば選択の余地があります。

長期的に借り入れることを予定している人

繰り上げ返済等をあまり考えず長期的な借り入れを考えている場合、固定金利は一定していますので、将来の金利上昇リスクを避けることができます。

固定金利をオススメできない人

返済に余裕がない人

固定金利は変動金利よりも初期金利が高いです。

そのため、スタート段階では変動に比べて月々の返済額と総返済額が高くなることから、返済に余裕が無ければ避けましょう。

Q.ローン金利は安ければ安い金融機関ほど良い？

金利が安ければ総返済額も少なく済むので、選択基準の１つではあります。

ですが、金利だけで決めるのはオススメできません。

例えばネット銀行系は金利が安い傾向にありますが、直接相談できる窓口がありません。

人件費を削減しているからこそ、より低金利で貸し付けることができるんですね

ご自身の地域に無く、有事の際に相談できない金融機関は困ってしまいますよね。

例えば土日に直接窓口で相談が出来たりすると、不安が解消されたり、早急に問題解決が図れたりしますので、金利のみでローン契約を結ばないようご検討ください。

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公務員の住宅ローンまとめ

公務員の住宅ローンについて解説してきました、まとめると以下の通りです。

公務員は優遇されていますが、どこで住宅ローンを組むべきかは人それぞれ環境によります。

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はたらく（元）公務員

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地方公務員として２０年間勤続。若手の頃からプロジェクトのリーダー等を務めていく中で、人事評価で「S」を取得し続ける。同期の中で最速で昇進を果たすも、働き方に疑問を感じ退職。 現在は新たな生き方を模索しつつ、公務員時代のノウハウをブログにしています。 なお、公務員に特化した資産形成に関する無料メール講座を配信しています。 https://form.os7.biz/f/f88504d4/