公務員の不動産投資の成功例について経験者がリアルに解説します

「公務員って不動産投資をやっていいの？」

「不動産投資を始めてみたいけど難しそう・・・」

「不動産投資はやっぱり儲かるの？」

こんな疑問を抱えていませんか？

給与所得の他に収入の柱が欲しい、老後の生活資金に不安がある、将来のために何か始めたい…その解決策として不動産投資が良く思いつきますよね。

しかし、公務員が不動産投資で成功するためにはいくつか注意点があります。

また実際に、安定した属性を最大限に活かし、賢く不動産投資で成功を収めている実例はたくさん存在します。

この記事では、元公務員で実際に不動産投資を経験し、一体どのようにして資産形成してきたのか包み隠さず「リアル」な視点でお伝えします。

→ズボラな私でもできた資産形成無料メール講座実施中

最後まで読んでいただくことで

などを理解することができます。

これを知って公務員と不動産投資やお金の向き合い方について学びましょう！

【結論】公務員の不動産投資はグレーだが成功はしやすい

公務員が不動産投資をすることは、完全に禁止されているわけではありません。

しかし、副業禁止規定との兼ね合いから「資産運用として認められる場合」と「副業と見なされる場合」があり、グレーゾーンとも言えます。

ここでは、公務員が不動産投資をする際に押さえるべき重要ポイントを整理します。

公務員の不動産投資は資産運用か副業かで扱いが変わる

公務員法では、原則として営利目的の副業は禁止されています。

では、不動産投資はどう扱われるのでしょうか？

結論から言えば、小規模な不動産投資は「資産運用」として認められるケースが多い一方で、規模が大きくなると「事業」と判断される可能性が高くなります。

• 家やマンションの一室を貸す程度なら、資産管理の範囲内と判断されやすい
• 複数棟を所有し、明らかに収益事業となる規模は「副業」と見なされる可能性がある
• 自分で入居募集や管理業務を積極的に行うと、副業性が強くなる

つまり、規模・管理方法・収益性の度合いによって、資産運用か副業かの判断が変わるということです。

所属の判断次第で許可が必要、認められない場合もある

さらに注意が必要なのは、最終的な判断は所属する自治体や官公庁に委ねられるという点です。

はた公

所属の上司や人事課の裁量で判断が分かれることもあります

そのため、他の公務員がやっているから大丈夫だろう、という思い込みは危険です。

投資を始める前に、必ず所属の人事課などに確認し、正式に許可を得ることが大切です。

また、許可を申請しても本業に支障をきたす恐れがあると判断されれば、許可されない可能性もあることを覚えておきましょう。

事業的規模でなければできる可能性はある

許可が無ければ、始められない不動産投資ですが、実は判断基準となる条件があります。

それは「事業的規模」かどうかです。

事業的規模とはカンタンにいうと

5棟10室、年間賃料収入500万円以上です。

たとえば

• 区分マンション1室の投資
• 自宅の空き部屋や実家を貸すケース
• 規模が小さく、管理会社に任せる場合

こうした事業性の低い投資は「資産運用」として認められる可能性があります。

一方で

• １５室のアパートを所有して賃貸
• 戸建を全国各地に所有して賃貸

など規模が大きくなると、資産運用の域を超えて副業にあたります。

つまり、公務員でも不動産投資が絶対に禁止されているわけではありません。

正式にできるならローン審査で有利

不動産は高額なため、銀行等から融資（ローン）を利用して購入します。

そのため、安定した収入と社会的信用がある公務員はローン審査で有利です。

融資が無ければ不動産を買う事もできないので、公務員は始めやすい立場にあります。

ただし、融資を受けやすいことと、不動産投資が成功するかどうかはまた別の話です。

スタートラインに立ってからも、学ばなければならないことが多いことに注意が必要です。

次の章では、実際に公務員がどのように小規模投資から成功しているのか、具体的な事例を紹介します。

公務員が不動産投資で成功しやすい理由

「公務員」と聞くと、給料が安定していて、クビになる心配もほとんどありません。

この「安定性」こそが、実は不動産投資において、強い武器になることをご存じでしょうか？

この章では、公務員が不動産投資で成功しやすい理由を、解説していきます。

融資の優遇金利が収益性を上げる

不動産投資を始めるには、まとまったお金が必要です。

多くの場合、銀行などの金融機関から「ローン」という形でお金を借りることになります。

ここで公務員の信頼性が最大限に力を発揮します。

金融機関は、お金を貸すときに

「この人はちゃんとお金を返してくれるだろうか？」

という点を最も重視します。

公務員の場合、景気に左右されにくい安定した給料が毎月確実に支払われるため、金融機関から見れば「返済能力が高い、信頼できる人」と評価されます。

はた公

安定した給料 ＝ 毎月きっちり返済できる確実性

これがどういうことかというと、ローンが組みやすいだけでなく、優遇した金利を適用してくれるということ。

低い金利で借りられれば、総返済額が減るため、賃料と返済額の差額でプラスが出やすいということにつながります。

また、安定した収入があることで、より長い期間で返済計画を立てられる可能性が高まります。

つまり、金利が低く返済期間が長くなる＝手元に残るお金（キャッシュフロー）が増えるので、投資の成功率が大きく変わります。

結果として、同じ金額の物件を買うとしても、公務員ならより有利な条件でローンを組める可能性が高いため、結果的に投資の収益性が向上しやすくなります。

安定性が不動産投資をカバーする

公務員は、収入の安定性だけで不動産投資のリスクを下げてくれます。

なぜなら、最悪給与でカバーできることができるからです。

たとえば

空室が続いてしまい、毎月７万円ローンを返済しなければならないとしても、公務員なら安定した給料でまかなえます。

一方で、もし収入が不安定な仕事をしていては、毎月の生活に支障をきたす可能性があります。

はた公

まぁ、それは不動産投資的には成功とは言えないんですが・・

このように、最悪の失敗を防げるのが公務員の安定性であるといえます。

公務員が成功した不動産投資の具体例を紹介

「公務員が不動産投資に向いているのはわかったけど、実際にどうやって成功したの？」

この点が純粋に気になるところではないでしょうか。

この章では、実際に不動産投資をはじめた公務員の方々の、具体的な事例をご紹介します。

彼らがどんな物件を選び、どんな工夫をしてきたのか、そのリアルな声を参考にしてください。

Aさんの場合【手堅く始める区分マンション投資】

Aさんは、30代前半の国家公務員。

それまで投資経験はほとんどありませんでしたが、将来の年金への不安や、給料だけではなかなか増えない貯金に焦りを感じていました。

Aさんが選んだのは、「区分マンション」と呼ばれる、マンションの一室を購入する投資方法です。

区分マンション投資のポイントは

・比較的小額から始められる
・管理の手間が少ない（管理会社に任せられる部分が多い）
・ローンが組みやすい

この点に魅力を感じ不動産投資を始めました。

【投資開始までの道のり】

Aさんはまず、不動産投資に関する本を数冊読み、基礎知識を学びました。

そして、つぎに信頼できそうな不動産会社を見つけ、相談に乗ってもらいました。

最初は不動産投資に対するリスクの恐怖がありましたが、担当者から具体的なシミュレーションを見せてもらい、徐々に購入に前向きになっていきます。

Aさんが最終的に購入を決めたのは、都心から電車で30分圏内にある、築20年ほどのワンルームマンション。

駅からも近く、周辺には大学やオフィス街があり、一人暮らしの需要が途切れないと判断したため購入を決意。

価格は2000万円ほどで、自己資金は300万円を用意し、残りは金融機関からのローンでまかないました。

【成功するために考えたこと】

・立地重視

Aさんはとにかく「入居者がつきやすい場所」を最優先に考えました。

理由としては、多少築年数が経っていても、立地が良ければ家賃は安定しやすいと考えたからです。

そのため、周辺の賃貸需要を調べ、空室が少ないエリアを狙っていきました。

・管理会社への委託

仕事が忙しかったことと、職務専念義務の観点から

・入居者の募集

・家賃の回収

・部屋の修繕手配

これら、すべてプロの管理会社に任せることにしました。

費用はかかりますが、自分の時間を割く時間も少なく

・情報収集の継続

物件購入後も、不動産投資関連のニュースをチェックしたり、管理会社と連絡を取り合うなど、情報収集を怠らないようにしました。

【結果】

購入したマンションは、これまで空室になる期間がほとんどなく、安定して家賃収入が入ってきています。

ローン返済と管理費用を差し引いても、毎月1万円程度の手残り（キャッシュフロー）があり、これがAさんにとっての副収入になっています。

また、購入した物件は、周辺地域の再開発によって資産価値が上昇し、売却時の含み益も出ている状態です。

Aさんも

「最初は不安でいっぱいでしたが、公務員という安定した立場を活かし無理のない範囲で始められたことが今につながっている」

と、不動産投資の経験を経て、お金を増やす入り口に立ったようでした。

Bさんの場合 【地方で一棟ミニアパート投資に挑戦】

Bさんは、40代後半の地方公務員。

家族もおり、将来を見据えて、より大きな不労所得を目指したいと考えていました。

Bさんが選んだのは、地方都市にある築25年の一棟小型（４室）アパートです。

一棟アパート投資のポイントは

・複数の部屋から家賃収入を得られるため、収入が大きくなる可能性がある
・空室リスクを分散しやすい（一部屋空いても他の部屋の収入がある）
・物件＋土地の全体を所有するため、将来的な売却益も期待できる

この可能性に大きな魅力を感じ、アパート投資に絞りました。

【投資開始までの道のり】

Bさんは、以前から株式投資の経験があり、投資全般への抵抗はありませんでした。

しかし、不動産投資は規模が大きい分、慎重に進めたいと考え、長期で情報収集と勉強を続けました。

結果的に購入までに1年半を費やしました。

特に、地方の物件を選ぶにあたり、その地域の人口減少リスクや、賃貸需要の動向を徹底的に調べました。

Bさんが購入を決めたのは、地方の主要駅に近く、大学や病院もあるエリアにある、築25年4部屋の一棟アパートでした。

価格は3000万円ほどで、自己資金は500万円を準備し、残りを有利な条件でローンを組みました。

しかし、地方＆築年数の面もあり、融資を受けられる場所は「日本政策金融公庫」が有力に。

公庫は融資期間が短いのが難点で、キャッシュフローが出ず我慢の時期が続きます。

築年数はそこそこでしたが、これまでの修繕履歴がしっかりしており、購入後も大きな修繕が必要ありませんでした。

また、中古ということもあり資産価値が横ばい状態。

そのため、返済がある程度進んだタイミングであれば、売却してもプラスになる可能性が高いです。

なお、現在も、返済を続けて着々と純資産を増やしています。

【成功するために考えたこと】

・地方でも需要のあるエリア選定

人口減少が進む地方でも、大学や病院、工場など、人が集まる特定のエリアは賃貸需要が安定していることに着目しました。

・リノベーションで物件価値向上

購入後、一部の部屋に空室が出たタイミングで、壁紙などの内装を少しだけ新しくするリノベーションを行いました。

最新の設備でなくても、清潔感と使いやすさを重視したことで、すぐに新しい入居者が決まりました。

・コスト意識の徹底

管理会社に任せる部分と、自分でできる部分（例えば簡単な電球交換など）を明確に分け、無駄な出費を抑える努力をしました。

また、評判の良い地元の修繕業者と直接交渉し、費用を抑える工夫もしました。

【結果】

Bさんのアパートは、リノベーションと丁寧な管理が功を奏し、高い入居率を維持しています。

4部屋すべてが埋まっているときは、ローン返済額を差し引いても毎月数千円の手残りがあり、返済は急速に進んでいるため、Bさんは資産を増やすことに成功しています。

この経験を活かして、次は区分マンション購入でリスクヘッジを考えています。

Bさんいわく

「地方物件は都心に比べて利回りが高い傾向にありますが、その分リスクもあります。

そのため、情報収集と管理がより重要になります。

公務員として培った『計画性』と『慎重さ』が、この投資に役立ちました。」

とのこと。

これらの成功例は、公務員が持つ「安定性」と「信頼性」を最大限に活かし、計画的に行動することで、不動産投資で着実に資産を築けることを示しています。

次の章では、彼らが実践した「堅実な投資戦略」について、具体的に掘り下げていきましょう。

不動産を成功に導く「投資戦略」とは？

ここまで、公務員の持つ安定性が不動産投資に有利であること、そして具体的な成功事例を見てきました。

では、彼らが一体どのような「堅実な戦略」を実践して成功を手に入れたのでしょうか？

この章では、公務員だからこそ身につけておきたい、無理なく着実に資産を増やすための考え方と具体的な方法をお伝えします。

1. 「キャッシュフロー」を常に意識する

不動産投資で一番大切なことの一つに「キャッシュフロー」があります。

これは、物件から得られる家賃収入から、ローンの返済、管理費、税金、修繕費など、すべてのお金を差し引いた後に、「手元にいくら残るか」という純粋な利益のことです。

キャッシュフロー ＝ 家賃収入 − (ローン返済 + 管理費 + 税金 + その他の費用)

不動産投資は、この「キャッシュフロー」を何よりも重視します。

公務員は安定した給料がありますが、それでも本業の給料から毎月持ち出しが発生するような投資は避けるべきです。

毎月プラスのキャッシュフローが得られる物件を選ぶことで、精神的な安心感を得ながら、長期的に投資を続けることができます。

2. 身の丈に合った「自己資金」の準備と活用

不動産投資では、物件価格のすべてをローンでまかなうことは難しく、ある程度の「自己資金」（頭金）が必要です。

不動産投資では、この自己資金の準備を計画的に行い、無理のない範囲で活用します。

注意点として、一定の余剰金は確保しておくこと。

なぜなら、返済が苦しくなって運営が続かなくなってしまうからです、

そのため、日々の生活費をしっかり管理することで、不動産投資に回せる自己資金を着実に増やしていくことができます。

無理をして多額のローンを組むのではなく、手元に無理なく準備できる自己資金をしっかりと用意することが、堅実な投資への第一歩です。

3. 「情報収集」と「勉強」を怠らない姿勢

実は不動産投資は、一度物件を買えば終わり、の不労所得ではありません。

なぜなら、市場の状況は常に変化しますし、法律や税金の制度が変わることもあります。

実際に、不動産にまつわる法的制度は名前を変えたり、見解が変わる事もしばしばあります。

そのため、収益を生むために変化を良く理解し、常に学び続ける姿勢が大事になります。

【具体的な情報収集と勉強の方法】

・書籍を読む

初心者向けの不動産投資本から始めて、基礎知識をしっかり身につけましょう。

・セミナーや交流会に参加する

不動産会社が開催するセミナーや、大家さんの交流会などに参加し、生の声や最新の情報を得るのも有効です。

・インターネットで調べる

不動産投資に関するウェブサイトやブログ、YouTubeチャンネルなどを活用し、幅広く情報を集めましょう。

・専門家から学ぶ

信頼できる不動産会社の担当者や、税理士、司法書士など、プロの意見を聞くことも大切です。

「本業が忙しい・・」

という方もいるかもしれませんが、金額が大きい買い物です。

通勤時間や休日のちょっとした時間を使って、少しずつでも知識を深めていくことが、将来の大きな成功に繋がります。

4. 信頼できる「パートナー」を見つける

不動産投資は、一人で全てをこなすのは非常に大変です。

物件探しから購入手続き、購入後の管理まで、さまざまな専門知識と手間がかかります。

そこで重要になるのが、信頼できる「パートナー」を見つけることです。

具体的には以下の３社を重視しましょう。

・不動産会社

あなたの希望に合った物件を探してくれるだけでなく、購入手続き全般をサポートしてくれます。

様々な物件に熟知していて、アフターフォローが充実している会社を選ぶと良いでしょう。

・管理会社

購入後の入居者の募集、家賃の回収、建物の管理、トラブル対応など、大家さんの仕事を代行してくれます。

本業が忙しい公務員にとって、非常に心強い存在です。

・修繕業者

入居者の入れ替わりの際や、突発的な修繕に必要な存在です。

丁寧な仕事や適正な価格設定など、頼れる工務店さんを選ぶようにしましょう。

また、内装・外装・エリアなどそれぞれの分野があるため、複数業者と関わることもあります。

これらのパートナーは、言わばあなたの「チーム」です。

はた公

良いチームを組むことで、安心して不動産投資を進めることができます

焦らず、いくつかの会社を比較検討し、本当に信頼できる相手を見つけることが成功への鍵となります。

これらの堅実な投資戦略は、公務員の持つ安定性と相まって、リスクを最小限に抑えながら、着実に資産を築き上げることを可能にします。

次の章では、投資を始める前に知っておくべき「失敗を避けるための心得」について、さらに詳しく見ていきましょう。

不動産投資を始める前に知っておくべきこと【失敗を避けるための心得】

ここまで、公務員が不動産投資に向いている理由や、具体的な成功事例、堅実な投資戦略について解説してきました。

しかし、どんな投資にもリスクはつきものです。

この章では、あなたが不動産投資で失敗しないために、始める前にぜひ知っておいてほしい大切な心得をお伝えします。

1. 目的を明確にし、無理のない「資金計画」を立てる

不動産投資を始める前に、まず「なぜ不動産投資をしたいのか？」という目的をはっきりさせることが重要です。

たとえば

目的が明確になれば、どんな物件を選ぶべきか、どれくらいの規模を目指すべきか、という方向性が見えてきます。

そして、最も大切なのが「資金計画」です。

以下の点を把握しておきましょう。

いくらまでなら借りられるか？

自分の年収や貯蓄額から、銀行がいくらまで貸してくれるのかを把握しましょう。

購入したい図面や、源泉徴収票などをもとに、まずは複数の金融機関に相談してみるのがおすすめです。

毎月の返済額はいくらになるか？

ローンの返済だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税など、毎月かかる費用をすべて計算し、それが家賃収入で十分にまかなえるかを確認しましょう。

手元に残るお金はいくらになるか？

ローン返済や諸経費を差し引いた後、毎月どれくらいのお金が残るのか（キャッシュフロー）をシミュレーションします。

これがプラスになる物件を選ぶことが大前提です。

緊急時の資金は確保できているか？

空室が出た時や、急な修繕が必要になった時のために、手元に数ヶ月分の家賃収入に相当する貯蓄があると安心です。

無理なローンを組んだり、手元資金がカツカツになったりすると、ちょっとしたトラブルで投資が立ち行かなくなってしまいます。

公務員の安定性を過信せず、あくまで「無理のない範囲」で計画を立てることが、長期的な成功につながります。

2. 「物件選び」は慎重に＆とにかく見学

不動産投資の成功を左右する最大の要因が「物件選び」です。

一度買ってしまえば変えられないため、ここは最も時間をかけて検討すべきポイントです。

【物件選びのチェックポイント】

・立地

何よりも重要です。人が住みたいと思う場所、会社や学校、病院などへのアクセスが良い場所は、賃貸需要が安定し、空室リスクが低くなります。

・賃貸需要

その地域にどんな人が住んでいるか、これから増えるか減るか、といった人口動態も重要です。

単身者向けなのか、ファミリー向けなのか、物件の種類と地域の需要がマッチしているかを確認しましょう。

・築年数と建物の状態

新しい物件ほど修繕費はかかりにくいですが、価格も高くなります。

古い物件は安く買えますが、将来的に大きな修繕費用がかかる可能性があります。

内見時には、水漏れや壁のひび割れなどがないか、細かくチェックしましょう。

できれば、プロの業者にも見てもらうと安心です。

管理状況

共用部分（廊下や階段など）が清潔に保たれているか、ゴミが散乱していないかなどもチェックポイントです。

管理が行き届いている物件は、入居者満足度が高く、長く住んでもらいやすい傾向にあります。

インターネットで情報を集めるだけでなく、実際に現地に足を運び、周辺を歩いてみる「足で稼ぐ情報収集」も非常に大切です。

スーパーやコンビニ、病院、公園など、生活に必要な施設が揃っているか、昼と夜の雰囲気の違いなども肌で感じてみましょう。

3. 「リスク」を理解し、対策を立てておく

不動産投資には、様々なリスクが存在します。

しかし、それらのリスクを事前に理解し、対策を立てておくことで、大きく失敗する可能性を減らすことができます。

このように、最悪の事態を想定しておくことで、いざという時に慌てずに対処できます。

4. 公務員としての「兼業規定」の最終確認

すでに触れましたが、不動産投資を始める前には、必ず所属する自治体や官公庁の「兼業規定」を最終確認してください。

多くの場合、一定規模以下の不動産賃貸業は問題ないとされていますが、万が一のトラブルを避けるためにも、事前に確認し、必要であれば申請を行うようにしましょう。

アシスタント

公務員としての本業に支障が出ない範囲で、慎重に進めることが重要ですね

これらの心得を守り、計画的に不動産投資を進めれば、公務員のあなたも成功への道を歩むことができるでしょう。

不安なことは、一人で抱え込まず、専門家や経験者に相談しながら、着実に準備を進めていってください。

【まずは自己資金管理】お金の課題を解決しましょう

余剰資金は多いに越したことはありませんが、公務員が増やせる収入の選択肢は非常に限られています。

しかし、公務員の大きな強みは、現役中の安定した雇用と定期昇給による「守りの強さ」にあります。

さらに、収入を増やすことと、支出を減らすことは同じこと。

はた公

言われてみれば当たり前ですが、意外にコレできていないんです

公務員という立場でいうと、1万円増やすよりも、1万5千円減らす方がラクな場合もあります。

そのため、お金を増やすという意識でいるよりも、支出を最適化して堅実にお金を残すことこそ、最も効率的な資産形成の第一歩です。

たとえば

など、支出を抑えつつ賢くお金を「守る」方法は数多くあります。

そして、守ったお金を攻めに回す。

ただし、その判断には専門的な知識と適切な行動が必要不可欠です。

アシスタント

より最適な選択のためには欠かせませんね・・

【本当は教えたくない】中立系のFP無料相談

「支出を最適化しようにも、そんな知識を学ぶ時間はない・・」

「とにかく手早く最適解を教えてほしい」

少しでもそう思ったあなたにおすすめなのが、ファイナンシャルプランナー（FP）との無料相談。

特に、特定の金融機関に偏らない「マネプロ」のFP無料相談がオススメ。

あわせて読みたい

マネプロとは？評判や口コミを徹底解説

中立的な立場のFPが、保険・投資・税金・家計見直しなどあらゆるお金の悩みに一気通貫で対応。

はた公

ゼロ円で、公務員として堅実に生きるあなたに最適なアドバイスをしてくれます。正直ヤバイです。

無理な押し売りも当然ありませんし、簡単申込で対面＋オンラインでどこでも面談可能。

収入を「増やす」より、まず今あるお金を「守る」力を高める。

これが、公務員としての賢いお金の増やし方（資産形成）の第一歩です。

まずは、９０％以上の給与所得者が知らないお金の秘密をプロから聞いてみてください。

オンラインもOK！相談は何度でも

まずは「マネプロ」で無料相談する

公務員の不動産投資はリスクを見極めて【まとめ】

ここまで、公務員のあなたが不動産投資で成功できる理由、具体的な成功事例、そして堅実な戦略と失敗を避けるための心得を、経験者の視点からリアルにお伝えしてきました。

もう一度、大切なポイントを振り返りましょう。

公務員という職業が持つ「安定した収入」と「高い社会的信用」は、金融機関からの融資において、他の職業の方々にはない大きなアドバンテージとなります。

この強みを最大限に活かせば、無理なく、そして着実に資産を築き上げることが可能です。

ただし、リスクも高いため、調査や分析を欠かさず戦略を立てて実践していきましょう。

はた公

特に資金管理は重要です

そのため、まずは自己資金確保、支出適正化を兼ねてFPに無料相談してみましょう。

→【実績15万件超】満足度9割の無料FP相談「マネプロ」を見る

また、不動産投資は「買って終わり」ではありません。

物件選びから、ローンの返済、管理、そして税金対策まで、やるべきことは多岐にわたります。しかし、だからこそ「堅実な計画性」と「継続的な学び」が重要になります。

この記事を読んだあなたが、不動産投資への漠然とした不安を解消し、「自分にもできるかもしれない」と希望を持っていただけたら幸いです。

まずは、情報収集から始めてみましょう。

その一歩が、あなたの「安定」を「さらなる安定」に変え、豊かな未来へと繋がるはずです。

はたらく（元）公務員

XInstagram

地方公務員として２０年間勤続。若手の頃から人事評価で「S」をたびたび取得。同期最速昇進を果たすも、働き方に疑問を感じ退職。 現在は、公務員時代のノウハウをブログにしています。株、不動産運用、FP取得。 公務員に特化した資産形成に関する無料メール講座を配信しています。 https://form.os7.biz/f/f88504d4/